作者：奇齊，地產(chǎn)媒體人。
01
全城中介簽了一份《承諾書》
誰也想不到，年關在即，北京樓市卻進入了風聲鶴唳的迷局。
2月1日上午，北京西城區(qū)的房屋中介門店，被要求在一份文件上全員簽字。文件的全名是《關于穩(wěn)定首都房地產(chǎn)市場的承諾書》。
今天，這份承諾書的影響開始發(fā)酵，從帝都二手房成交最熱的西城區(qū)，向全城擴散。
按照要求，所有中介人員必須承諾，不得介紹學區(qū)/房價/成交量等等可能引起購房者恐慌的信息，甚至連朋友圈都不能隨意轉發(fā)鏈接。
無疑，以上這份承諾書，是北京樓市出現(xiàn)防御性政策的一個縮影。
2020年末，深圳和上海兩座城市，輪番上演樓市大戲。
先是深圳華潤城四期的開盤事件，潤四的新房與周邊二手房之間高達數(shù)百萬的價格倒掛，讓無數(shù)購房者趨之若鶩，掀起了深圳樓市的高潮。
后是上海學區(qū)調整引發(fā)的二手房市場大熱，造成上海樓市的年末翹尾的行情，最后以緊急出政策草草收尾。
很顯然，滬深的兩波行情，都觸碰了「房住不炒」的高壓紅線，屬于城市房價調控上的小失誤。
這直接讓身為首都的北京明白，提前警惕，提前防御，是防止房價波動的最好方式。
至此，北京的全面管控開始。
02
北京樓市行情的真相
幾天前，所有北京購房者突然發(fā)現(xiàn)，鏈家網(wǎng)站上，北京區(qū)域內的二手房歷史成交價，突然都無法查看了。
歷史成交數(shù)據(jù)，是供購房者參考的坐標系，本該無保留的展示，但在房價波動的風口浪尖上，鏈家選擇隱藏數(shù)據(jù)，背后是有苦衷的。
北京某小區(qū)的截圖和當前的截圖對比
成交均價和歷史成交價，都不見了
在2019年12月的深圳，這樣的戲碼也上演過同樣的戲碼。#p#分頁標題#e#
鏈家站在交易平臺的立場，不希望顯露巨大波動的對外公開成交價，引發(fā)輿論話題和群眾恐慌，所以選擇隱藏。
越是隱藏，人們對北京樓市的真實行情，越好奇。
在過去一個月，北京樓市的新房成交量，達到了近5000套，而二手住宅的網(wǎng)簽，是17513套。
二手房的數(shù)據(jù)，和平時月均一萬出頭的成交量相比，升高了太多。
而關于價格上的變動，從鏈家的最近的早會內容上，就能窺見端倪。
一位鏈家的朋友告訴我，最近的早會，開的時間特別長，反復的強調一點：
為了防止房價波動，對于最近頻繁出現(xiàn)的房東賣方突然要漲價的情況，經(jīng)紀人的應對措施，不該是向買家轉達賣家的漲價要求，而是告訴買家：
“最近賣家不想賣了”
這些細碎的線索里，大家自然能夠了解到目前北京樓市的實情。
03
年關將至，買房人的最佳策略
但作為購房者，更重要的是如何應對這樣的行情。這里給出幾點建議：
1）賣方市場下，買家要冷靜
大家必須明白的是，市場越熱，買家的議價能力越弱，這是市場亙古不變的道理。如果有年前在看北京二手房的朋友，應該在談判桌上，深有體會了。
前幾天，我的一位社保剛滿五年的朋友告訴我：最近看的二手房，看了幾個小區(qū)，都是別人挑剩下的垃圾戶型，并且房東在價格上都不松口。
這就是最真實的市場。
大量的二手房成交量之下，好戶型，合適價格的房源，誠心出手的房東，都被挑選走了。
剩下的，自然都是歪瓜裂棗。現(xiàn)在出手，意味著你要在最難砍價的時候，買一套戶型不滿意的房子，不值得。
此時，耐心等待就是最好的策略。
從開頭提到的防御性政策，大家能夠感受得到北京控房價政策的決心之大。
在即將到來的牛年，北京樓市政策基本面大概率不變。
到那時候，階段性的熱度消失，北京樓市重回買方市場，才是選房砍價的好時機。
在眼下的行情里，千萬不要慌不擇路貿(mào)然出手，但對準備賣房的人來說，眼下絕對是出手的最好時機。#p#分頁標題#e#
2）年底，是賣家出貨的絕佳時機
在過去三年里，北京樓市里最慘的是二手房賣家。
密不透風的調控政策，把一大群沒繳滿社保的準購房者排除在外；二套首付比例抬高到8成，又攔住一大波購房者。市場上僅剩的買房人本來就不多，一大批又被層出不窮的限競房收割了，最后剩下買房人，少之又少。
很長一段時間，北京的二手房市場一直都是供大于求，每次買家要把賣家的價格砍到腳脖處，才勉強成交。
但2020年的尾巴，北京樓市迎來了一個翹尾行情，量價齊升。
毫無疑問，這是三年難得一遇的，屬于賣家的最佳出手時刻。
文章開頭說到的《承諾書》里，對中介帶看熱門區(qū)域的房源做了限制：一周最多帶看兩次。這也就意味著，如果在一個禮拜內，有三個以上的買家，想了解一套房源，他們甚至需要搖號決定，誰有看房的資格。
換句話說，年底樓市里的主動權，妥妥抓在賣方的手里。
所以如果你是想好了要賣房的房東，年底的價格高位，買家眾多的情況下，抓緊出貨。
這個絕佳的窗口期，最遲也就延續(xù)到明年春天。
3）新房購房者，請珍惜這個春節(jié)
此外，真正猶豫不決的，是一大批新房的準購房者。
買新房的邏輯，和二手房截然不同。二手房市場，市場情緒和房東的預期很重要，而新房市場，最重要的，是土地供應。
所以，讀懂北京樓市里的土地供應，新房的市場，就會非常明朗。
從2020年開始，出讓的土地都是價格比較高的商品房，而同一時期，市場上在售的，大多數(shù)2019年上市的價格相對便宜的限競房。
所以等到春節(jié)結束，2020年那些被開發(fā)商拿走的土地，陸續(xù)開發(fā)成項目上市后，屆時的購房者會有更多的選擇，但是會面臨一個更貴的價格。
所以，對于有自住需求的購房者，眼下不少庫存的限競房尾盤，會是性價比很高的選擇。
今年北京提倡就地過年，大量的人群被滯留在京，這個春節(jié)里，如果沒啥事，不妨去逛一逛大興或者亦莊，以及海淀等區(qū)域的限競房售樓部。
會有一些意想不到的價格驚喜。
4）分化嚴重，區(qū)域選擇更加重要
價格是一方面，區(qū)域的選擇更重要。
北京樓市里，不同區(qū)域的熱度完全是冰火兩重天。#p#分頁標題#e#
最近大熱的海淀山后板塊的某新盤，除了捆綁了小200萬的車位和倉儲以外，還需要全款，才能獲得購買資格。
原因無它，身處海淀，區(qū)位和教育，都有所保障。
而房山區(qū)，則呈現(xiàn)了另一番景象。青龍湖板塊的幾個新盤，賣了快兩年，依然去化困難，銷售團隊換了幾波，也無法轉變客戶抗拒的態(tài)度。
無疑，熱門區(qū)域和冷門區(qū)域之間，有著冰與火的差別。
因此，在北京購買新房，選擇朝陽、海淀、石景山的改善項目，或者是亦莊、大興、臺湖等區(qū)域的剛需盤，才能享受到未來的溢價紅利。
因為在樓市里，錢才是最聰明的。