《住房租賃條例》將于9月15日正式實(shí)施，作為我國(guó)第一部專(zhuān)門(mén)規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，其中明確規(guī)定出租人需辦理房屋租賃備案，中介機(jī)構(gòu)若未按要求完成備案將面臨罰款。這一條例的落地，讓“房東稅要來(lái)了”的說(shuō)法在網(wǎng)絡(luò)上迅速發(fā)酵，有人稱(chēng)稅負(fù)要增加，有人擔(dān)憂(yōu)房租會(huì)因此上漲。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士及多地稅務(wù)部門(mén)紛紛回應(yīng)：出租房屋繳稅是早已存在的規(guī)定，并非因條例實(shí)施而新增稅種，并呼吁公眾不要被“帶節(jié)奏”。
“房東稅”要來(lái)了？
最新公布的《住房租賃條例》第八條提及，出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門(mén)備案。第二十七條還明確，出租人和承租人通過(guò)住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同備案。
同時(shí)，《條例》第三十條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)開(kāi)展合同備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)等管理與服務(wù)，并與民政、自然資源、教育、市場(chǎng)監(jiān)督管理、金融管理、公安、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)建立信息共享機(jī)制。
隨著《住房租賃條例》實(shí)施日期臨近，“房東稅開(kāi)征”的消息在社交平臺(tái)、租房社群中熱度攀升，有網(wǎng)友將條例中“備案”的要求與“新增稅種”直接關(guān)聯(lián)，有觀點(diǎn)認(rèn)為備案和信息共享，意味著將全面向房東征收稅款。
但事實(shí)上，所謂“房東稅”并非新出現(xiàn)的稅種。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然指出，“房東稅”并非新稅種，而是對(duì)現(xiàn)有房屋出租相關(guān)稅費(fèi)（如個(gè)人所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅等）的統(tǒng)稱(chēng)。租賃備案制度早在2011年《商品房屋租賃管理辦法》就已提出，但此前執(zhí)行力度較弱。此次《條例》強(qiáng)化備案要求，主要目的是規(guī)范租賃市場(chǎng)（打擊黑中介、虛假房源）、保障租客權(quán)益（如備案合同可作為入學(xué)、落戶(hù)依據(jù)），并為未來(lái)房地產(chǎn)稅改革提供數(shù)據(jù)支持。備案本身不直接新增稅種，但通過(guò)規(guī)范合同登記，可加強(qiáng)稅務(wù)監(jiān)管。
多地稅務(wù)部門(mén)也對(duì)此進(jìn)行了澄清。微信公眾號(hào)“成都稅務(wù)”文章顯示，出租房屋相應(yīng)的稅費(fèi)政策，是實(shí)施了數(shù)十年的規(guī)定，并未因《條例》出臺(tái)而調(diào)整，更沒(méi)有新增“房東稅”。如今隨著《條例》推動(dòng)租賃信息備案，本質(zhì)上是讓納稅流程更規(guī)范了，而非突然地“加稅”。另?yè)?jù)微信公眾號(hào)“廣西財(cái)經(jīng)”消息，《條例》全文從頭到尾沒(méi)提過(guò)“加稅”相關(guān)內(nèi)容，更不是所謂的“加稅令”，并呼吁公眾不要被不實(shí)信息“帶節(jié)奏”。
現(xiàn)行政策需要繳多少錢(qián)？
既然出租房屋需要繳稅，那具體的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的，是否會(huì)給房東帶來(lái)較大負(fù)擔(dān)？
澎湃新聞致電12366納稅服務(wù)平臺(tái)，以上海為例，稅務(wù)熱線(xiàn)工作人員表示，個(gè)人出租住房本身就需要納稅，與《住房租賃條例》的出臺(tái)并沒(méi)有關(guān)系。據(jù)介紹，個(gè)人出租房屋，月租金收入在10萬(wàn)元以下的，按照2.5%的綜合稅率征收（包含個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等）；月租金超過(guò)10萬(wàn)元的，綜合稅率約為4%。
在北京，個(gè)人出租住房同樣有明確的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，月租金收入不超過(guò)10萬(wàn)元的，綜合征收率為2.5%。廣州、深圳等地也均有類(lèi)似的綜合稅率政策，通過(guò)“綜合征收”的方式簡(jiǎn)化稅費(fèi)計(jì)算。
業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，以4000元月租金收入為例，需繳納稅費(fèi)約為100元，對(duì)房東個(gè)人來(lái)說(shuō)沒(méi)有太大的影響；月租金收入10萬(wàn)元以上的房東，也應(yīng)當(dāng)依法申報(bào)納稅。
另以成都為例，在成都市，個(gè)人出租住房且在成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽備案的，按照0%的稅率綜合征收。個(gè)人出租住房未在成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽備案的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅；減按2%征收房產(chǎn)稅；月租金10萬(wàn)元以?xún)?nèi)的，免征增值稅，超過(guò)10萬(wàn)元的，減按1.5%征收增值稅；減按10%征收個(gè)人所得稅。綜合稅負(fù)遠(yuǎn)低于謠傳的“20%～30%”。對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，憑備案合同可享受每月800～1500元的個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。
實(shí)際操作過(guò)程中如何備案？
那么從實(shí)際操作流程來(lái)看，《住房租賃條例》要求的“備案”究竟是如何操作的？
趙然認(rèn)為，此次《住房租賃條例》適用于所有住房租賃行為，既包括機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)，也包括個(gè)人房東。備案要求不僅針對(duì)機(jī)構(gòu)房東，個(gè)人出租房屋同樣需按規(guī)定辦理。長(zhǎng)期來(lái)看，備案將推動(dòng)租金透明化，抑制“陰陽(yáng)合同”。
從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂住房租賃合同的情況來(lái)看，上海鏈家內(nèi)部人士介紹，新條例出臺(tái)前，《上海市住房租賃條例》中就已對(duì)房屋租賃備案做出要求：租賃備案系出租人的法定、強(qiáng)制性義務(wù)。不論是在居間服務(wù)還是房屋托管租賃場(chǎng)景下，作為住房租賃企業(yè)系實(shí)際備案主體，故已在與房東的合同中明確要求房東配合辦理租賃備案的義務(wù)。因此，無(wú)論新規(guī)是否生效，根據(jù)現(xiàn)有租賃條例的規(guī)定，備案義務(wù)均未有過(guò)實(shí)質(zhì)改變。
上述人士指出，鏈家具備自動(dòng)備案系統(tǒng)，即在租客簽訂住房租賃合同滿(mǎn)15日后、符合備案條件的，系統(tǒng)將自動(dòng)辦理備案，租客可自行在“一網(wǎng)通辦”下載，亦可向服務(wù)人員索取備案回執(zhí)。
對(duì)于房東關(guān)心的“備案后是否會(huì)強(qiáng)制繳稅”的問(wèn)題，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。房東出租房屋屬于經(jīng)營(yíng)行為，從稅法角度看屬于應(yīng)稅行為，并非因《住房租賃條例》的出臺(tái)而新增。
據(jù)了解，備案與繳稅是兩個(gè)獨(dú)立環(huán)節(jié)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，合同納入備案主要目的是確保合同可查，最直接的功能是可以辦理居住證，和稅費(fèi)政策沒(méi)太多關(guān)系。稅費(fèi)政策方面，從目前實(shí)際操作來(lái)看，房東繳稅往往涉及開(kāi)票環(huán)節(jié)；若不開(kāi)發(fā)票，房東也可去稅務(wù)部門(mén)自行申報(bào)。
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