舊改，再次成為焦點(diǎn)。
就在廣州率先打響集中供地第一槍之際，首批42宗涉宅地塊成交，涉及總土地款超900億元，一場(chǎng)關(guān)于舊改的爭(zhēng)奪戰(zhàn)前所未有之白熱化。
01
近日，廣州黃埔區(qū)雙沙舊改項(xiàng)目引爆市場(chǎng)，萬科、合景兩大房企牽扯其中，意外引發(fā)了一場(chǎng)超出競(jìng)爭(zhēng)之外的爭(zhēng)端。
先是當(dāng)?shù)赝蝗怀霈F(xiàn)了一紙“治安緊急通知”，說“有兇徒攜帶武器圖謀不軌，被公安機(jī)關(guān)帶走”云云，直言“雙沙不歡迎萬科”。
對(duì)此，萬科城市更新（廣東）公司發(fā)布聲明：
舊改項(xiàng)目競(jìng)選合法合規(guī)，一切行為都接受各方監(jiān)督，同時(shí)對(duì)于“緊急通知”里涉嫌損害商譽(yù)的行為，已向相關(guān)部門舉報(bào)，并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。
一石激起千層浪。
這一事件的背景是，一周前，黃埔區(qū)紅山街雙沙社區(qū)舊村改造項(xiàng)目發(fā)布公開引入合作企業(yè)資格審查結(jié)果，萬科聯(lián)合體以及合景聯(lián)合體雙雙通過資格審查。
到底誰能最終勝選，猶待所在項(xiàng)目村民進(jìn)行表決。
在大灣區(qū)，一個(gè)舊改項(xiàng)目引來眾多開發(fā)商爭(zhēng)奪的案例屢見不鮮。尤其是一些區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出的城中村，2家、3家乃至7家房企競(jìng)爭(zhēng)的都不少見。
多家房企競(jìng)奪，意味著對(duì)所在項(xiàng)目未來發(fā)展空間存在高度認(rèn)可，這對(duì)于城中村及村民無疑是顯而易見的利好。
然而，任何一場(chǎng)舊改項(xiàng)目競(jìng)奪，都應(yīng)該以實(shí)力論高下，要明爭(zhēng)不要暗斗，在表決之前不應(yīng)該存在所謂的“內(nèi)定”，訴諸臺(tái)面的當(dāng)是綜合實(shí)力、過往業(yè)績(jī)、企業(yè)信譽(yù)和可行方案，而非場(chǎng)下的陰謀。
換言之，透明、公開、公平、公正，關(guān)乎的不只是村民的利益，也關(guān)乎廣州城市更新的形象。
02
要知道，廣州正在進(jìn)行的這一輪城中村改造，堪稱史上規(guī)模最大。
根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，廣州未來3年要改造83條城中村，5年則要完成183條城中村的全面改造，未來10年則要完成300多條城中村改造。
這其中，不少項(xiàng)目都會(huì)引來一眾房企的競(jìng)奪。
“過江龍”也好，“地頭蛇”也罷，在城市更新面前，都應(yīng)是一視同仁的競(jìng)爭(zhēng)主體，誰都沒有特權(quán)，也不應(yīng)該存在各種私下的利益勾兌，公平競(jìng)爭(zhēng)是基本底線。
所以說，一個(gè)項(xiàng)目的得失，對(duì)于房企或許不算大事，但對(duì)于城市的形象和發(fā)展，則會(huì)帶來各種各樣的影響。
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#更關(guān)鍵的是，舊改不是一錘子買賣，更非簡(jiǎn)單的“大拆大建”，如果沒有強(qiáng)大的操盤能力、資金實(shí)力和長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，很容易陷入項(xiàng)目停滯、村民回遷遙遙無期、城市發(fā)展遇阻的尷尬。
這方面的案例并不少。不少舊改項(xiàng)目初期聲勢(shì)浩大，后期或因資金緊缺，或因融資成本高企，或因利益沖突，或因缺乏能落地的建設(shè)方案，由此導(dǎo)致舊改停擺，長(zhǎng)期蹉跎。
就以本次涉及爭(zhēng)議的黃埔雙沙舊改項(xiàng)目來看，僅安置房及拆遷補(bǔ)償費(fèi)就超過百億元，而且都要求引進(jìn)眾多高新產(chǎn)業(yè)(134.710, -3.42, -2.48%)，這顯然不是一般中小房企所能承受的。
資金實(shí)力只是一方面。舊改涉及拆遷安置、社區(qū)配套、文化保護(hù)、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)乃至重塑區(qū)域價(jià)值等一系列重任，關(guān)乎的不只是村民和企業(yè)的權(quán)益，還涉及整個(gè)城市的公共利益。
廣州城市更新三大圈層，對(duì)產(chǎn)業(yè)配套有不同要求
正因?yàn)檫@一點(diǎn)，舊改對(duì)于合作房企的要求越來越高，那些仍然依靠關(guān)系運(yùn)作，或借助劃分勢(shì)力范圍來占領(lǐng)市場(chǎng)，或通過一些場(chǎng)下手段來?yè)敉藢?duì)手的方式，早已不可取。
03
拋開事件本身，我們?cè)撊绾慰创◤V州在內(nèi)的一二線城市大規(guī)模城中村改造計(jì)劃？
其一，對(duì)于房企來說，在土地競(jìng)拍之外又多了新的選擇，機(jī)會(huì)相當(dāng)多，完全可以正大光明進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。
近日，廣州進(jìn)行到首批集中供地競(jìng)拍收官，涉及總土地款超900億元。值得關(guān)注的是，參與其中的多是一些央企、國(guó)企和中小開發(fā)商，而大量的民企和龍頭房企則將視野轉(zhuǎn)向了舊改。
如果說集中供地制度，意在通過大規(guī)模供應(yīng)，遏制“地王”井噴和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。那么舊改的全面推進(jìn)，則是試圖調(diào)整盤活存量土地、重塑城市空間結(jié)構(gòu)和創(chuàng)造美好宜居生活。
基于這一目的，舊改對(duì)于操盤者提出了相當(dāng)高的要求。雖說誰都有機(jī)會(huì)競(jìng)逐其中，但不是哪一家企業(yè)都能順利承接，也不是誰都能將處于臟亂差的城中村升級(jí)為城市網(wǎng)紅新景觀，從而實(shí)現(xiàn)村民、集體、企業(yè)和公共利益的多贏。
其二，大規(guī)模舊改，對(duì)于房?jī)r(jià)將帶來兩方面的影響：短期加劇供求緊張，中長(zhǎng)期則能平抑房?jī)r(jià)。
無論是此前進(jìn)行的棚戶區(qū)改造，還是這一次的城中村改造，對(duì)于市場(chǎng)短期和長(zhǎng)期的影響大相徑庭。
在拆遷的前期，很容易帶動(dòng)區(qū)域租金和房?jī)r(jià)的上行；但隨著新盤大規(guī)模上市供應(yīng)，市場(chǎng)供求關(guān)系重新平衡，對(duì)于所在板塊的房?jī)r(jià)將形成平抑效應(yīng)。
這對(duì)于城中村改造項(xiàng)目也帶來新的啟示。隨著樓市從黃金時(shí)代步入白銀時(shí)代，加上新一輪樓市調(diào)控政策上不封頂，在城市更新成為國(guó)家戰(zhàn)略的當(dāng)下，越早進(jìn)行改造，越能搶占先機(jī)。
畢竟，“一夜暴富”的機(jī)會(huì)將會(huì)越來越少，千萬不要陷入長(zhǎng)期停滯的困局。