種種跡象顯示，融資政策邊際放松的信號(hào)，正給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)暖意。
11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，傳遞出債市融資松綁的消息，隨后保利發(fā)展立即宣布，擬在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行一筆20億元的中期票據(jù)，成為房企融資閘口正式解凍的體現(xiàn)。
11月10日，在常規(guī)性公布2021年10月的金融數(shù)據(jù)之后，央行在官方微信公眾號(hào)上，史上首次以單條、單列的形式，發(fā)布了10月個(gè)人住房貸款的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額為37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，與9月相比，多增加了1013億元。
10日當(dāng)天，A股房地產(chǎn)板塊一改累月的頹勢(shì)，整體上漲2.84%，位列漲幅榜第一名。11日，仍有招商蛇口、金地集團(tuán)、泰禾集團(tuán)等多支股票逼近漲停，連帶上下游的水泥建材、廚衛(wèi)電器等板塊都大幅飄紅，幾近冰凍的地產(chǎn)債也擁有不錯(cuò)的漲幅。
外資投行高調(diào)宣布，正在買入高收益的中國(guó)房企美元債券，談及個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)的連鎖反應(yīng)，高盛公司表示，“傳染風(fēng)險(xiǎn)被高估了，市場(chǎng)正在消化?！?/span>
“這就是購(gòu)房信貸環(huán)境筑底改善的表現(xiàn)?！必悮ぱ芯吭旱氖紫袌?chǎng)分析師許小樂(lè)對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，但他認(rèn)為實(shí)質(zhì)性的改善尚需時(shí)日。
面對(duì)以上種種關(guān)于地產(chǎn)融資、限購(gòu)松綁的消息，市場(chǎng)多有猜測(cè)，政策松綁究竟有幾分屬實(shí)，它們的初衷是什么，會(huì)不會(huì)帶來(lái)年底房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲？最重要的是，會(huì)不會(huì)動(dòng)搖“房住不炒”的政策信心？
政策疊加放大，樓市低迷
進(jìn)入下半年，全國(guó)樓市的低迷顯而易見。
統(tǒng)計(jì)顯示，2021年7月以來(lái)，全國(guó)商品房銷售規(guī)模已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月同比下滑。2021年10月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市的新建商品住宅成交面積環(huán)比下降1.9%，同比下降32.4%，創(chuàng)下2013年以來(lái)最差“銀十”。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的業(yè)績(jī)規(guī)模雖然環(huán)比回升1.4%，但同比延續(xù)了下跌的趨勢(shì)，其中44家房企的業(yè)績(jī)，同比降幅大于30%。
多家房企的資金鏈拉響警報(bào)，美元債更成為近期信用風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索，一些頭部企業(yè)都出現(xiàn)在違約名單上，例如佳兆業(yè)、陽(yáng)光城、花樣年和當(dāng)代置業(yè)等等，引發(fā)了資本市場(chǎng)的緊張以及金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂。
據(jù)了解，部分銀行要求房企提前償還開發(fā)貸，甚至違規(guī)將資金先行劃走，這令融資渠道已經(jīng)大幅受限的房企更加吃緊。
“對(duì)于這種現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)還是比較緊張的?！币患覈?guó)有信托公司的副總裁告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，地產(chǎn)項(xiàng)目通常是金融產(chǎn)品的底層資產(chǎn)，當(dāng)其風(fēng)險(xiǎn)增加，變得不可控，金融機(jī)構(gòu)就可能面對(duì)債務(wù)違約、開發(fā)商管理主體作用缺失以及政府監(jiān)管變動(dòng)等復(fù)雜局面。
近幾個(gè)月來(lái)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過(guò)“以價(jià)換量”加大促銷力度，但是由于銀行按揭貸款的放款速度越來(lái)越慢，甚至宣布年內(nèi)額度告罄，導(dǎo)致企業(yè)回款的速度仍然大幅下降。同時(shí)，地方政府出于防范“爛尾”的考量，紛紛加強(qiáng)了對(duì)本地項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管，留給企業(yè)騰挪的空間，實(shí)際上已所剩無(wú)幾。
“很大程度上，目前房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的流動(dòng)性緊張問(wèn)題，來(lái)自于多重政策疊加放大后的連鎖反應(yīng)。”一名地產(chǎn)500強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)是第一位的，房企的錢來(lái)源于客戶和融資，目前兩頭受壓，土地市場(chǎng)也被傳導(dǎo)。
實(shí)際上，與首輪供地的熱情高漲相比，第二輪集中供地表現(xiàn)得較為冷淡，溢價(jià)率下跌、流拍率升高成為普遍現(xiàn)象，不少地塊因報(bào)名數(shù)量不足直接“未拍先流”。目前，第三輪集中供地開始之際，部分城市已經(jīng)下調(diào)土拍保證金比例和首付款比例，還有的將繳納保證金的時(shí)間進(jìn)行了順延。
“土地市場(chǎng)下滑非常明顯。”一個(gè)區(qū)域性房企的投拓負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，“不止我們沒有能力參加（拍地），全行業(yè)都沒有能力參與二三批次拍地。”
央行罕見表態(tài)，澄清“抽貸”誤解
變化始于9月底。近兩個(gè)月來(lái)，監(jiān)管部門開始在多個(gè)場(chǎng)合發(fā)聲，向市場(chǎng)傳遞暖意。
9月24日，央行貨幣政策委員會(huì)召開2021年第三季度例會(huì)，會(huì)上表示要“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益?！?月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，要求主要銀行“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。
10月15日，人民銀行舉行今年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾首次對(duì)地產(chǎn)“抽貸”問(wèn)題給出回應(yīng)。
他表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，導(dǎo)致企業(yè)銷售的回款償還貸款之后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，一定程度上造成了部分企業(yè)的資金鏈緊繃。
事實(shí)上，伴隨著央行的此輪表態(tài)，房企的信貸環(huán)境確實(shí)有所改善，部分銀行已經(jīng)重新啟動(dòng)開發(fā)貸的審批流程，一度停滯的按揭貸款也開始繼續(xù)發(fā)放。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自10月15日到11月9日之間，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委外資司和國(guó)家外匯局、中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)，也組織召開了至少三次代表性房企的座談會(huì)，在會(huì)議上，“保持政策穩(wěn)定和持續(xù)，不要抽貸，不能疊加造成擠兌、斷裂”差不多是與會(huì)房企的共同訴求。
“只是與會(huì)者的建議，而非最終的結(jié)論?！币晃粎?huì)的房企代表說(shuō)，“但是現(xiàn)在的市場(chǎng)太需要利好，太需要信心了?！?/span>
不難發(fā)現(xiàn)，地方政府的調(diào)控政策也在邊際放松。10月28日，徐州市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整市區(qū)商品住房預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的補(bǔ)充通知》，放松了新房預(yù)售條件；11月5日，武漢市印發(fā)《武漢市加快推進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，對(duì)部分人群放松了限購(gòu)；同樣地，哈爾濱、長(zhǎng)春、義烏都有類似文件發(fā)布。
和以前的“一日游”不同，這些文件至今都沒有被收回。
相比之下，沈陽(yáng)的版本刺激力度最大，也最受市場(chǎng)關(guān)注。近期有消息稱，沈陽(yáng)將出臺(tái)包括解除限購(gòu)、解除限售、放寬契稅政策、認(rèn)貸不認(rèn)房、提高按揭貸款放款效率、放寬備案價(jià)格等六條措施，大幅松綁樓市調(diào)控。
不過(guò)一名沈陽(yáng)樓市從業(yè)人員在接受采訪時(shí)表示，“公司有領(lǐng)導(dǎo)參與了政府部門近期的座談，也聽說(shuō)了類似的政策，但并未看到具體文件?！?/p>
債市融資現(xiàn)暖意，市場(chǎng)信心大振
“雖然房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)明顯放松，但是市場(chǎng)應(yīng)該注意到，當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性的壓力已在邊際緩和。”江海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家屈慶說(shuō)。
在接踵而來(lái)的利好刺激下，11月以來(lái)，房地產(chǎn)股債兩市顯露出恢復(fù)的跡象。9日開始，滬深地產(chǎn)股開始了持續(xù)的上漲。11月11日，保利發(fā)展宣布，將在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行一筆20億元中期票據(jù)。同日，金地集團(tuán)也公告稱，完成15億元中期票據(jù)發(fā)行，年息僅為4.17%。
“保利發(fā)行的銀行間債券，并不向社會(huì)公開發(fā)行，是幾家銀行一起購(gòu)買的，不屬于抵押貸款，相對(duì)美元債來(lái)說(shuō)，融資成本低很多?！币晃唤咏灰椎娜耸扛嬖V《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，因?yàn)椤氨住爆F(xiàn)象，目前房企在民間和海外借不到新錢，銀行貸款又放不出來(lái)，只能將額度轉(zhuǎn)成債券。
一般而言，銀行間債券市場(chǎng)只能允許金融機(jī)構(gòu)參與，非金融機(jī)構(gòu)不可以在其中進(jìn)行融資。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司在銀行市場(chǎng)發(fā)債，那代表是國(guó)家會(huì)做一定程度的兜底，或者做一些政策性的保障，目的在于舒緩開發(fā)商當(dāng)下的流動(dòng)性危機(jī)。
“這是在資本市場(chǎng)或者直接融資層面，給開了一個(gè)口子?！泵裆y行首席研究員溫彬說(shuō)。
“保利發(fā)債成功說(shuō)明，在銀行信貸放松的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了第二波放松，即債務(wù)融資政策開始放松。這是一個(gè)重要信號(hào)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，而且募資規(guī)模比較大，說(shuō)明發(fā)債方面給予的支持力度大。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年5月以來(lái)，此類發(fā)債工作其實(shí)明顯在放緩，但是“現(xiàn)在一些悲觀的情緒明顯是退去了。”他預(yù)計(jì)，今年11至12月，發(fā)債的房企數(shù)量會(huì)明顯上升，這對(duì)于市場(chǎng)情緒的修復(fù)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和回款都有積極作用。
匯生國(guó)際資本有限公司行政總裁黃立沖對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，發(fā)行銀行間債券對(duì)于市場(chǎng)利好較大，但是以規(guī)模來(lái)看，能受惠的還是國(guó)企地產(chǎn)公司為主。
與債市差不多同步，已有部分大型銀行開始對(duì)頭部房企新增授信。從央行推行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來(lái)，各地紛紛出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)、貸款利率上調(diào)等情況，二手房市場(chǎng)更是成為重災(zāi)區(qū)。
但進(jìn)入9月末以來(lái)，無(wú)論是監(jiān)管層密集發(fā)聲，還是在具體執(zhí)行層面，均已出現(xiàn)變化。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月監(jiān)測(cè)的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)了1個(gè)基點(diǎn)。
值得一提的是，這是2021年內(nèi)首次環(huán)比下降。
糾偏不等于轉(zhuǎn)向，“房住不炒”仍是總基調(diào)
業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，2021年10月下旬，政策面已經(jīng)見底。未來(lái)數(shù)月將是地產(chǎn)行業(yè)重塑信心的時(shí)期，而對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定至關(guān)重要，只要增量融資的渠道能夠打開，企業(yè)的流動(dòng)性就會(huì)得到改善。
11月12日，央行、銀保監(jiān)會(huì)分別召開黨委會(huì)議，兩大會(huì)議內(nèi)容均提及房地產(chǎn)。央行表示，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。銀保監(jiān)會(huì)則強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。
多位業(yè)內(nèi)專家告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，從會(huì)議精神來(lái)看，房住不炒的總基調(diào)沒有改變。因此，不應(yīng)對(duì)市場(chǎng)“回暖”的信號(hào)意義做出過(guò)度解讀，畢竟政策觸底后的小幅調(diào)整，并不意味著大范圍的松綁行為出現(xiàn)，也不能簡(jiǎn)單理解成為政府“救市”。
億翰智庫(kù)的調(diào)研顯示，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，銀行的確在加快按揭貸款的放貸速度，然而貸后管理依然非常嚴(yán)格，沒有絲毫放松的跡象。另外，銀行、地方政府對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管也沒有松動(dòng)，“放松房地產(chǎn)貸款集中度管理”的說(shuō)法并不屬實(shí)。
“即便有所調(diào)整，監(jiān)管層也更傾向于采用窗口指導(dǎo)的方式，既不用出臺(tái)新的政策，市場(chǎng)又可以感知執(zhí)行層面的細(xì)微變化。”一位房企副總裁對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，這種調(diào)整幅度不會(huì)很大，而且僅限于當(dāng)前口徑之內(nèi)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此時(shí)談?wù)摺八山墶睘闀r(shí)過(guò)早，應(yīng)密切關(guān)注近兩個(gè)月的市場(chǎng)變化，在信貸政策已有所改善的情況下，如果房屋、土地市場(chǎng)有所起色，政策就不需要做大幅調(diào)整。
對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)信貸的變化，市場(chǎng)應(yīng)該理性看待，信貸的適度增加并不是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)狂歡，也不是政策的完全轉(zhuǎn)向，而是在政策、金融等方面，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行的微調(diào)，根本目的是要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
應(yīng)該看到，房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，信貸對(duì)其有合理支持是正常的，但不會(huì)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)在符合調(diào)控要求的情況下，在房地產(chǎn)信貸方面可以有自己的節(jié)奏和把握。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題很多，但并不代表就此進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)通道。一方面，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的需求是剛性且長(zhǎng)期的，另一方面，我國(guó)在人均住房面積方面離發(fā)達(dá)國(guó)家差距很大，房地產(chǎn)業(yè)還有很長(zhǎng)的路要走。
“未來(lái)房地產(chǎn)政策的首要目標(biāo)，就是在遏制投資需求的同時(shí)，保護(hù)和鼓勵(lì)住房的真實(shí)需求，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展?！瘪T俊說(shuō)。